Finca
Santa Rita.
Explotación olivícola de regadío en el epicentro mundial del aceite de oliva, ya plantada y con su primera cosecha este mismo año: sin gastos de transformación y con ingresos desde el primer ejercicio.
§00 — Resumen · 1/57Base de trabajo y alcance.
Documento preparado para inversores a partir de la información técnica, económica y contractual facilitada por el equipo promotor y la propiedad.
Information Memorandum para presentar la oportunidad: activo, agua, estado de la plantación, estructura de compra, financiación bancaria y crowdfunding, calendario de caja a 25 años, sensibilidad de precios y valor patrimonial generado.
Las cifras son un modelo base, no una valoración definitiva. Deben validarse superficie productiva, dotación hídrica, estado de la plantación, condiciones bancarias definitivas y calendario de captación privada.
§00 — Resumen · 2/57Executive Summary.
Compra de una explotación olivícola superintensiva en producción, financiada con hipoteca bancaria y crowdfunding.
El proyecto compra una finca ya transformada en olivar superintensivo en la mejor zona olivarera del mundo, con ingresos desde el primer año y plena producción en A2: la caja de la explotación paga toda la financiación y la finca queda en propiedad.
§00 — Resumen · 3/57Por qué esta operación.
A diferencia de un proyecto de transformación, aquí no se espera: la finca ya produce y la primera cosecha llega este mismo año.
Sin transformación.
- Olivar en seto ya plantado · variedad Arbequina
- Primera cosecha este año · 700 t
- Plena producción en A2 · ~10.000 kg/ha
- CAPEX de transformación: 0 €
Epicentro mundial.
- Jaén: capital mundial del aceite de oliva
- Regadío con licencia oficial · 3.500 m³/ha/año
- 202 ha bajo una sola linde · mecanización total
- Acceso directo por Ctra. Nacional Jaén–Andújar
Hipoteca + crowdfunding.
- 63% del precio vía hipoteca al 4%
- Crowdfunding 4,40 M€ · 10% · devuelto en A15
- La caja de la explotación paga toda la deuda
- La finca queda en propiedad del vehículo
§00 — Resumen · 4/57Tesis de inversión.
Producción inmediata, escala mecanizada y propiedad del activo: tres palancas en la misma operación.
Producción inmediata
La plantación ya está ejecutada y entra en producción: 700 t este año, 1.200 t el próximo y ~2.100 t de media desde A2. No hay años muertos de implantación que financiar.
Escala y eficiencia
202 ha en una sola linde, olivar en seto totalmente mecanizable e infraestructura operativa incluida: cortijo, dos naves y los aperos de la explotación.
Propiedad del activo
Se compra la tierra, el agua y la plantación. Al final del plan la finca sigue en el balance: el valor no se agota con el contrato, como sí ocurre en un arrendamiento.
§00 — Resumen · 5/57Condiciones principales de la compra.
Compraventa de la finca con todas sus infraestructuras, aperos y derechos PAC.
Se adquiere una explotación completa y operativa, no solo tierra: plantación, agua, instalaciones, aperos y ayudas en una única compraventa. La maquinaria va en leasing, dentro del OPEX.
El olivar
superintensivo.
Por qué el sector agrícola, por qué el aceite de oliva y por qué este modelo de cultivo.
§01 — Sector · 6/57Por qué invertir en el sector agrícola.
Un activo real que genera flujos anuales y se comporta de forma distinta a los mercados financieros.
Retorno con activo real.
- Alta rentabilidad en relación al riesgo
- Flujos de caja anuales desde el primer año
- Activo tangible: tierra, agua y plantación
Resistente a los ciclos.
- Fuerte resistencia a los ciclos económicos
- Cobertura respecto a la inflación
- Demanda alimentaria estable
Descorrelacionado.
- Escasa correlación con otros activos financieros
- Complementa carteras tradicionales
- La tierra agrícola de calidad se revaloriza a largo plazo
§01 — Sector · 7/57La demanda de aceite de oliva.
Tres palancas sostienen la demanda a largo plazo mientras la oferta está limitada geográficamente.
Población y renta
El aumento de la población mundial y de la renta media amplía el mercado del aceite de oliva año tras año.
Alimentación saludable
El interés por la dieta saludable y los beneficios documentados del AOVE impulsan el consumo en generaciones jóvenes y nuevos mercados.
Oferta limitada
El olivo exige clima mediterráneo: pocas regiones aptas en el mundo. España concentra ~44% de la producción mundial y Jaén es su provincia líder.
Demanda creciente con oferta geográficamente limitada: soporte estructural del precio del aceite de oliva a largo plazo. AOVE 2026 estabilizado en torno a 4,00–4,35 €/kg.
§01 — Sector · 8/57Datos clave del mercado mundial.
§01 — Sector · 9/57Evolución del precio del aceite de oliva.
Tras la crisis de oferta de 2021–23, el precio corrige pero se asienta en un suelo estructuralmente superior al de la década previa.
§01 — Sector · 10/57Tendencias estratégicas del sector.
Cuatro corrientes de fondo transforman el olivar mundial — y Santa Rita está posicionada en todas.
Consumo global creciente.
Crecimiento del consumo en los últimos 10 años:
- Brasil · +58,6%
- EEUU · +35,6%
- China · +28,6%
- Acuerdos UE (Mercosur, India, Indonesia): +2.000 M de consumidores potenciales
Revolución varietal.
El olivar en seto impulsa selecciones específicas:
- Mayor productividad por hectárea
- Adaptación al manejo mecanizado
- Resistencia a enfermedades, calor y sequía
- Referencias: Sikitita · Lecciana · I-15
Datos y precisión.
La digitalización convierte el olivar en una industria eficiente:
- Producir más con menos recursos
- Reducir costes operativos
- Decidir con datos en tiempo real
- Sensorización de agua y vigor
Menos mano de obra.
Frente a la falta estructural de mano de obra en el campo:
- Recolección cabalgante de alto rendimiento
- Poda mecanizada
- El SHD mecaniza el 100% de las labores
- Menor dependencia y menor coste
Santa Rita opera en el centro de las cuatro tendencias: olivar en seto 100% mecanizado, riego tecnificado y el ensayo varietal de referencia mundial —coordinado por la Universidad de Jaén— dentro de la propia finca.
§01 — Sector · 11/57Comparativa de modalidades de cultivo.
El superintensivo maximiza la producción por hectárea y reduce el coste operativo — y Santa Rita ya lo tiene plantado.
| Concepto | Tradicional | Intensivo | Superintensivo (SHD) |
|---|---|---|---|
| Árboles por hectárea | 80–120 | >200 | >1.850 |
| Producción de aceituna · regadío | 3.000–5.000 kg/ha | 10.000 kg/ha | 10.000–12.000 kg/ha |
| Plena producción | >10 años | 7 años | 4 años |
| Mecanización | Baja · tareas manuales | Recolección mecanizada | Recolección y poda mecanizadas |
| Coste de producción · 1 L de aceite | 2,51–3,04 € | 1,84–2,19 € | 1,49 € |
| Superficie en España · 2020 | 71% | 26% | 3% |
Con ~1,49 €/L y recolección mecanizada, el SHD no depende de la disponibilidad de mano de obra. En Santa Rita el coste y el riesgo de implantación ya están asumidos: la finca entra directamente en la fase productiva.
Equipo promotor y
track record.
Quién está detrás del proyecto y qué resultados ha demostrado ya en olivar superintensivo.
§02 — Equipo · 12/57Replicamos un modelo ya ejecutado con éxito.
El equipo promotor gestiona olivar superintensivo desde 2016 y cerró en 2025 el Fondo OLEUM: 850 hectáreas hoy transformadas al completo.
Santa Rita aplica la experiencia acumulada en el Fondo OLEUM a una operación más sencilla: en lugar de transformar tierra en calma, se compra una finca ya plantada y en producción. Menos riesgo de ejecución, ingresos desde el primer año.
§02 — Equipo · 13/57Equipo gestor.
Perfiles complementarios: promoción agrícola, dirección financiera, asesoramiento legal y agronomía.
Familia López Morenas.
- Grupo bodeguero entre los mayores de España
- 420 ha de olivar SHD en explotación
- Fondo OLEUM · 850 ha transformadas
- Coordinación de cultivo y cosecha
Gregorio López-Triviño.
- Especialista en captación de fondos vía crowdfunding y tokenización
- 15 años en estructuración de operaciones financieras
- Control de gastos e inversiones
- Estructuración de la financiación bancaria y participativa
Fernando de la Blanca.
- Ingeniero Técnico Agrícola · director de gestión
- +7.500 ha de olivar SHD transformadas
- Dirección integral: riego, poda, sanidad y cosecha
- Reporte periódico a propiedad e inversores
§02 — Equipo · 14/57La familia López Morenas.
Una de las familias de referencia del mundo agroalimentario español: un grupo bodeguero fundado en 1943 que hoy comercializa en unos 75 países.
La familia López Morenas dirige un histórico grupo bodeguero extremeño fundado en 1943 en Fuente del Maestre. Los hermanos Manuel y Jorge López Morenas han transformado el negocio familiar en un gigante europeo del sector: en los años 90 modernizaron sus instalaciones y fueron pioneros en España en envasar vino en Tetra Brik y, más tarde, en Bag in Box. Hoy comercializan millones de litros de vino y cava en unos 75 países.
§02 — Equipo · 15/57Director de gestión · Fernando de la Blanca.
La dirección agronómica la asume uno de los mayores especialistas de España en olivar superintensivo.
Fernando de la Blanca Sancho, Ingeniero Técnico Agrícola por la Universidad de Extremadura, dirige transformaciones y explotaciones de olivar en seto en Alta Andalucía, Extremadura, el valle del Guadalquivir y el Alentejo. Asumirá la dirección integral de Santa Rita: riego y fertirriego, poda, sanidad, cosecha, control económico y reporte a los inversores.
§02 — Equipo · 16/57Control y estructura · Gregorio López-Triviño Barras.
La estructura financiera del proyecto —banco, crowdfunding y vehículo— la dirige un especialista en financiación alternativa de activos reales.
Gregorio López-Triviño Barras es especialista en levantar financiación para activos reales mediante crowdfunding y tokenización, con 15 años de experiencia en estructuración de operaciones. En Santa Rita asume el control y la estructura del proyecto: diseño del vehículo, coordinación de la financiación bancaria y de la campaña de crowdfunding, y control de gastos e inversiones, con reporte periódico a los inversores.
La finca
Santa Rita.
Localización, plantación, agua, infraestructuras y derechos.
§03 — Activo · 17/57Finca Santa Rita.
Fuerte del Rey · Jaén · Alto GuadalquivirTesis de localización — La región con mayor producción y productividad olivarera del mundo: clima, suelo y conocimiento acumulado que hacen de Jaén la referencia global del sector.
§03 — Activo · 18/57Localización: Finca Santa Rita.
- Acceso frontal a la ctra. Jaén–Andújar · logística de cosecha directa
- A-4 (Madrid–Cádiz) a ~15 km por Andújar · A-44 a ~20 km
- Jaén capital a ~23 km · aeropuerto de Granada a ~100 km
| Núcleo | Dist. (km) | Habitantes |
|---|---|---|
| Fuerte del Rey | 6,2 | ~1.340 |
| Arjona | 7,7 | ~5.470 |
| Torredelcampo | 8,6 | ~14.180 |
| Andújar | 14,9 | ~36.500 |
| Jaén | 22,6 | ~111.900 |
| Área de influencia · radio ~25 km | ~170.000 |
§03 — Activo · 19/57La zona: la campiña del Alto Guadalquivir.
Una de las mejores zonas de Jaén para olivar mecanizado: clima, suelo y escala olivarera en el mismo lugar.
Mediterráneo continental.
- 450–600 mm/año · lluvia concentrada de otoño a primavera
- Veranos muy calurosos con muchas horas de sol
- Frío invernal suficiente para las necesidades del olivo
- Idóneo para Arbequina, Arbosana, Sikitita o Lecciana
Profundos y fértiles.
- Arcillas, franco-arcillosos y algunos francos profundos
- Buena fertilidad y elevada retención de agua
- Terrenos bastante llanos · mecanización integral
- Cubierta vegetal gestionada contra la erosión
Escala y conocimiento.
- La mayor concentración olivarera del mundo
- Maquila, servicios y maquinaria especializada a escala
- Técnicos y mano de obra con cultura de olivar
- Mercado de fincas activo y con referencias de precio
El clima de la campiña cubre lo que el olivo necesita —sol, calor y frío invernal— y los suelos arcillosos retienen el agua del riego: condiciones de primer nivel para el olivar en seto.
§03 — Activo · 20/57Caracterización climática del emplazamiento.
| Factor | Lectura | Valoración |
|---|---|---|
| Temperatura media | ~17 °C · en pleno óptimo del olivo (15–20 °C) | Óptimo |
| Horas-frío | Inviernos frescos de campiña · inducción floral garantizada | Óptimo |
| Insolación | Muy alta · favorece la síntesis de aceite y la calidad | Óptimo |
| Heladas | Mínimas suaves · riesgo bajo para el olivar en seto | Favorable |
| Calor estival | Jul–ago ~35 °C · el riego evita el estrés hídrico | Favorable |
| Distribución de lluvia | Concentrada oct–may · verano seco (ventaja sanitaria) | Favorable |
| Demanda hídrica | Déficit estival previsible · cubierto con 3.500 m³/ha | Resuelta |
Emplazamiento climáticamente óptimo —clima Csa, lluvia concentrada oct–may, verano seco— con un déficit estival estable y predecible que se cubre con la dotación de riego. El agua es un parámetro de diseño, no un riesgo difuso. Normales climáticas de la zona · AEMET Jaén.
§03 — Activo · 21/57Perímetro y configuración.
§03 — Activo · 22/57La explotación: olivar en seto Arbequina.
Una finca espectacular, ejecutada con mucho cariño y mimo, llamada a ser un referente mundial del olivar en seto — y con la primera gran cosecha este mismo año.
El ensayo I+D+i ocupa ~200 olivos señalizados dentro de 4,5 ha — ni el 2,5% de la finca. Los más de 320.000 olivos comerciales producen con total normalidad: el ensayo aporta prestigio institucional, no riesgo productivo.
§03 — Activo · 23/57Una finca elegida por la ciencia.
La Universidad de Jaén eligió Santa Rita por la calidad de su ejecución: desde octubre de 2025 la finca alberga el ensayo «Evaluación agronómica de nuevas selecciones de olivo».
Producción y rendimiento graso, calidad del aceite —oleico y polifenoles—, resistencia a plagas, sequía y heladas, vigor y manejo del seto, eficiencia de recolección y coste y rentabilidad por hectárea de cada material.
§03 — Activo · 24/57El reto: la primera Picual mecanizada del mundo.
El ensayo de Santa Rita busca una Picual apta para olivar en seto —algo que hoy no existe en el mundo— con el impulso de la Diputación de Jaén, la UJA y Caja Rural de Jaén.
La Picual es la variedad reina del aceite de oliva —la más plantada del mundo por su aceite estable y su rusticidad—, pero hoy no existe una Picual apta para el cultivo en seto. Lograrla uniría la mejor genética con el sistema de cultivo más eficiente, y las pruebas se realizan aquí.
§03 — Activo · 25/57Riego garantizado.
El agua es la variable crítica del olivar superintensivo: aquí está resuelta con licencia oficial.
Dotación
3.500 m³ por hectárea y año: volumen suficiente para garantizar producción óptima y estabilidad entre campañas.
Procedencia
Río Guadalquivir, a través de la Comunidad de Regantes Nuestra Señora de los Dolores: fuente fiable con licencia oficial.
Instalación
Red de goteo operativa con fertirriego sectorizado. El agua llega a la finca ya con presión de red: sin motores, bombeos ni balsa propia.
Regadío con licencia en la provincia más olivarera del mundo: la combinación más escasa y más valiosa del mercado de fincas.
§03 — Activo · 26/57CR Nuestra Señora de los Dolores.
Una comunidad de regantes histórica de la campiña de Jaén, modernizada para aprovechar cada metro cúbico disponible.
Modernización ejecutada
Balsa de decantación y almacenamiento para regular el agua, y sustitución de las antiguas tuberías de impulsión —con muchas fugas— por conducciones nuevas.
Eficiencia por diseño
La modernización no amplió la superficie regable ni la concesión: buscó reducir pérdidas y averías. En años secos, cada metro cúbico disponible rinde más.
Probada en la sequía
Entre 2022 y 2024 la CHG impuso restricciones de más del 80%, relajadas hasta ~33% en 2024. La regulación por balsa sostuvo la eficacia del riego.
La dotación se entrega a través de una infraestructura moderna y, además, con presión de red: la finca no necesita motores, bombeos ni balsa propia — un sistema mucho más sencillo, con menos averías y un coste de 300 €/ha/año con la energía incluida.
§03 — Activo · 27/57Infraestructuras incluidas.
Instalaciones y aperos operativos listos para uso inmediato, incluidos en el precio.
Cortijo, naves y aperos entran en el precio: el modelo no contempla CAPEX de instalaciones ni de equipos. La maquinaria propia va en leasing y solo aparece como coste operativo.
§03 — Activo · 28/57Maquinaria en leasing.
La compra de la finca incluye los aperos. El parque de maquinaria —600.000 €— se financia en leasing: sin desembolso inicial, entra en el OPEX como cuota anual.
| Equipo | Inversión |
|---|---|
| Tractor 170 CV | 140.000 € |
| Tractor 110 CV | 95.000 € |
| Carretilla telescópica | 85.000 € |
| Prepodadora | 60.000 € |
| Atomizador 4.000 L | 50.000 € |
| 2 remolques agrícolas | 50.000 € |
| Trituradora profesional | 35.000 € |
| Barra intercepas | 30.000 € |
| Abonadora de precisión | 25.000 € |
| Cultivador / chisel | 18.000 € |
| Rodillo nivelador | 12.000 € |
| Total maquinaria | 600.000 € |
El equipamiento cubre las labores del día a día —laboreo, tratamientos, abonado, prepoda y transporte— y deja las operaciones cabalgantes a maquila especializada. Al ir en leasing, no exige inversión inicial: su único impacto son 250 €/ha/año dentro del OPEX.
§03 — Activo · 29/57Derechos PAC.
La explotación se transmite con sus derechos de la Política Agraria Común.
Los 400 €/ha de derechos PAC son un dato cierto de la explotación —no una hipótesis— y se transmiten con la compraventa: ingreso recurrente desde el primer año, ya incluido en el precio.
§03 — Activo · 30/57Evaluación técnica del activo.
| Factor | Lectura técnica | Valoración |
|---|---|---|
| Agua | Regadío con licencia oficial · 3.500 m³/ha/año del Guadalquivir | Muy alta |
| Zona | Jaén: mayor producción y productividad olivarera del mundo | Muy alta |
| Estado de la plantación | Seto Arbequina ya implantado · primera cosecha este año | Muy alta |
| Escala y mecanización | 202 ha en una sola linde · recolección y poda cabalgantes | Muy alta |
| Variedad | Arbequina: baja vecería, vigor controlado, AOVE comercial | Muy alta |
| Infraestructura | Cortijo, dos naves y aperos de la explotación operativos | Alta |
| Situación legal | Catastro: 202 ha de olivar en seto · IBI del cortijo al día · derechos PAC consolidados | Muy alta |
Activo completo y en marcha en la mejor zona del mundo para el olivar: agua + zona + plantación ejecutada = riesgo de implantación eliminado.
Entrada en
producción.
Curva de cosechas, producción de aceite y coste de mantenimiento por hectárea.
§04 — Producción · 31/57Curva de producción de aceituna.
La finca ya produce en A0 y alcanza plena producción en A2; desde ahí el modelo aplica la curva de un superintensivo en régimen, con vecería entre campañas.
§04 — Producción · 32/57Producción de aceite.
Con un rendimiento graso del 18%, la finca produce ~378 toneladas de aceite al año de media en régimen.
| Año | Aceituna | Aceite · 18% |
|---|---|---|
| A0 | 700 t | 126 t |
| A1 | 1.200 t | 216 t |
| A2 en adelante · media | ~2.100 t | ~378 t |
~1.870 kg de aceite por hectárea de media en régimen, con vecería entre 1.440 y 2.210 kg/ha. El rendimiento graso del 18% ya está contrastado en la primera cosecha.
§04 — Producción · 33/57Gastos anuales de mantenimiento por hectárea.
Detalle por partida del coste anual de explotación en regadío, normalizado en €/ha.
| Partida €/ha | A0 · 700 t | A1 · 1.200 t | Régimen A2+ · 2.020 t |
|---|---|---|---|
| Procesado / maquila | 133 | 228 | 380 |
| Fertilización / abonado | 333 | 409 | 494 |
| Fitosanitarios | 76 | 81 | 86 |
| Tratamientos foliares | 133 | 138 | 143 |
| Poda | 190 | 247 | 304 |
| Mantenimiento suelo | 257 | 266 | 276 |
| Riego · canon con energía incluida | 300 | 300 | 300 |
| Recolección | 171 | 285 | 418 |
| Personal fijo | 314 | 323 | 342 |
| Gestión de la explotación | 190 | 190 | 190 |
| Mantenimiento y averías | 29 | 29 | 29 |
| Maquinaria · leasing y mantenimiento | 250 | 250 | 250 |
| Imprevistos y colchón operativo | 76 | 86 | 95 |
| TOTAL OPEX | 2.452 | 2.832 | 3.307 |
Estructura
financiera.
Fuentes y usos, hipoteca, crowdfunding, vehículo SPV, app del inversor y fiscalidad.
§05 — Financiación · 34/57Estructura de financiación del proyecto.
La financiación cubre la compra completa y el circulante hasta que la explotación estabiliza su caja.
| Fuente | Importe | Condiciones |
|---|---|---|
| Financiación bancaria · hipoteca | 6,50 M€ | 4% · apertura 1% · cuota fija 25 años · con garantía hipotecaria de la finca |
| Crowdfunding · inversores privados | 4,40 M€ | 10% TAE · apertura 4% · amortización por cash sweep · devuelto en A15 · desde 250 € |
| Financiación total | 10,90 M€ | Cubre compra + aperturas + circulante |
El banco financia el 63% del precio con la finca como garantía; el crowdfunding aporta el resto y cobra un 10% anual. Ambos se pagan con la caja de la propia explotación.
§05 — Financiación · 35/57Fuentes y usos de fondos.
El crowdfunding cubre el tramo no hipotecario de la compra, su apertura y el circulante del arranque.
| Compra de la finca | 10,00 M€ |
| Corredor | 0,15 M€ |
| AJD · 1,5% sobre el precio de compra | 0,15 M€ |
| Apertura crowdfunding 4% | 0,18 M€ |
| Colchón de circulante y gastos de cierre A0–A1 | 0,42 M€ |
| Total usos | 10,90 M€ |
| Banco · hipoteca sobre la finca | 6,50 M€ |
| Crowdfunding · inversores privados | 4,40 M€ |
| Total fuentes | 10,90 M€ |
La primera cosecha (A0) ya aporta ~0,59 M€ de ingresos, que refuerzan el colchón inicial. El valle de caja se produce en A1, con la segunda cosecha aún parcial, y se supera sin financiación adicional.
§05 — Financiación · 36/57Calendario de inversiones y gastos · A0–A5.
Compra, disposición de financiación, intereses, amortización y tesorería año a año.
| M€ | A0 | A1 | A2 | A3 | A4 | A5 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingresos · aceite + PAC | 0,59 | 0,96 | 1,65 | 1,56 | 1,87 | 1,62 |
| OPEX | 0,50 | 0,58 | 0,70 | 0,71 | 0,72 | 0,74 |
| Compra + corredor + AJD | 10,30 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Apertura crowdfunding | 0,18 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Intereses | 0,00 | 0,70 | 0,69 | 0,69 | 0,68 | 0,65 |
| Amortización deuda | 0,00 | 0,16 | 0,16 | 0,17 | 0,39 | 0,23 |
| Financiación dispuesta | 10,90 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| FC neto | 0,51 | -0,48 | 0,10 | 0,00 | 0,07 | 0,00 |
| Tesorería acumulada | 0,51 | 0,03 | 0,13 | 0,13 | 0,20 | 0,20 |
A0 cierra con 0,51 M€ de caja gracias a la primera cosecha. A1 es el valle (segunda cosecha parcial + primer año completo de deuda). Desde A2 la finca está en plena producción y desde A4 toda la caja disponible amortiza deuda.
§05 — Financiación · 37/57Calendario de inversiones y gastos · A6–A15.
Producción en régimen y cash sweep: la caja amortiza crowdfunding de forma acelerada.
| M€ | A6 | A7 | A8 | A9 | A10 | A11 | A12 | A13 | A14 | A15 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingresos · aceite + PAC | 1,94 | 1,42 | 2,01 | 1,75 | 2,26 | 1,81 | 2,17 | 1,88 | 2,26 | 1,96 |
| OPEX | 0,75 | 0,77 | 0,78 | 0,80 | 0,81 | 0,83 | 0,85 | 0,86 | 0,88 | 0,90 |
| Intereses | 0,64 | 0,60 | 0,59 | 0,55 | 0,52 | 0,45 | 0,41 | 0,33 | 0,27 | 0,18 |
| Amortización deuda | 0,54 | 0,20 | 0,50 | 0,40 | 0,92 | 0,54 | 0,92 | 0,69 | 1,10 | 0,62 |
| FC neto | 0,00 | -0,14 | 0,14 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,26 |
| Tesorería acumulada | 0,20 | 0,06 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,46 |
Todo el tramo funciona en cash sweep: la explotación paga cuota bancaria e intereses del crowdfunding y destina el excedente a recomprar principal; en los años bajos de vecería (A7) la caja roza el mínimo. El crowdfunding queda íntegramente devuelto en A15.
§05 — Financiación · 38/57Calendario de inversiones y gastos · A16–A24.
Sin crowdfunding desde A15, la caja se acumula pagando solo la cuota hipotecaria.
| M€ | A16 | A17 | A18 | A19 | A20 | A21 | A22 | A23 | A24 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingresos · aceite + PAC | 2,34 | 1,71 | 2,44 | 2,11 | 2,73 | 2,19 | 2,63 | 2,28 | 2,73 |
| OPEX | 0,92 | 0,94 | 0,95 | 0,97 | 0,99 | 1,01 | 1,03 | 1,05 | 1,07 |
| Intereses | 0,13 | 0,12 | 0,11 | 0,10 | 0,09 | 0,07 | 0,06 | 0,05 | 0,03 |
| Amortización deuda | 0,28 | 0,29 | 0,30 | 0,32 | 0,33 | 0,34 | 0,36 | 0,37 | 0,38 |
| FC neto | 1,01 | 0,36 | 1,07 | 0,72 | 1,32 | 0,77 | 1,18 | 0,81 | 1,24 |
| Tesorería acumulada | 1,47 | 1,83 | 2,90 | 3,62 | 4,94 | 5,71 | 6,89 | 7,70 | 8,94 |
Con el crowdfunding cancelado en A15, la explotación genera ~0,8–1,3 M€ netos al año y la tesorería crece hasta 8,94 M€ al cierre de A24, con la hipoteca en su tramo final (cancelación en A25).
§05 — Financiación · 39/57Calendario de financiación bancaria.
| Año | Saldo inicial | Intereses pagados | Amortización | Saldo final | Lectura |
|---|---|---|---|---|---|
| A0 | — | 0 k€ | 0 k€ | 6,50 M€ | Disposición a la compra |
| A1 | 6,50 M€ | 260 k€ | 156 k€ | 6,34 M€ | Primera cuota completa |
| A2 | 6,34 M€ | 254 k€ | 162 k€ | 6,18 M€ | Cuota constante |
| A5 | 5,84 M€ | 233 k€ | 183 k€ | 5,65 M€ | Cuota constante |
| A10 | 4,85 M€ | 194 k€ | 222 k€ | 4,63 M€ | Cuota constante |
| A15 | 3,65 M€ | 146 k€ | 270 k€ | 3,37 M€ | Cuota constante |
| A20 | 2,18 M€ | 87 k€ | 329 k€ | 1,85 M€ | Cuota constante |
| A24 | 0,78 M€ | 31 k€ | 385 k€ | 0,40 M€ | Cancelación en A25 |
§05 — Financiación · 40/57Calendario de financiación crowdfunding.
| Año | Saldo inicial | Intereses pagados | Amortización | Saldo final | Lectura |
|---|---|---|---|---|---|
| A0 | — | 0 k€ | 0 k€ | 4,40 M€ | Disposición a la compra |
| A1 | 4,40 M€ | 440 k€ | 0 k€ | 4,40 M€ | Solo intereses · valle de caja |
| A2 | 4,40 M€ | 440 k€ | 0 k€ | 4,40 M€ | Solo intereses · caja al mínimo |
| A4 | 4,40 M€ | 440 k€ | 216 k€ | 4,18 M€ | Inicio del cash sweep |
| A6 | 4,14 M€ | 414 k€ | 355 k€ | 3,78 M€ | Amortización según caja |
| A8 | 3,78 M€ | 378 k€ | 291 k€ | 3,49 M€ | Amortización según caja |
| A10 | 3,31 M€ | 331 k€ | 697 k€ | 2,61 M€ | Sweep acelerado |
| A12 | 2,30 M€ | 230 k€ | 677 k€ | 1,63 M€ | Sweep acelerado |
| A14 | 1,19 M€ | 119 k€ | 840 k€ | 0,35 M€ | Último año con saldo vivo |
| A15 | 0,35 M€ | 35 k€ | 345 k€ | 0,00 M€ | Inversores cancelados |
§05 — Financiación · 41/57Cómo participar · crowdfunding.
Participación abierta a particulares: préstamo remunerado sobre una finca en producción y con salida por recompra.
A diferencia de un proyecto de transformación, el inversor entra en una finca que ya produce y cobra desde el primer año: los intereses se pagan con cosechas reales, no con proyecciones de implantación.
§05 — Financiación · 42/57El vehículo: un SPV por la finca.
Santa Rita se adquiere a través de una sociedad de propósito especial (SPV) dedicada en exclusiva a este activo: el inversor sabe exactamente qué finca respalda su participación.
Se constituye una sociedad vehículo cuyo único objeto es comprar y explotar la finca Santa Rita. La SPV es propietaria del 100% del activo, contrata la hipoteca y recibe el crowdfunding; FMG Agro actúa como gestor y operador agronómico. No hay mezcla con otras operaciones: una finca, una sociedad, una cuenta de resultados.
Cada euro entra en un vehículo con su finca, su deuda y su plan: la disciplina financiera de un fondo con la cercanía de una inversión directa.
§05 — Financiación · 43/57Ventajas de la estructura SPV.
Compartimentar cada finca en su propio vehículo protege al inversor y da flexibilidad a la operación.
Un activo, una deuda.
- El SPV responde únicamente de su finca y de su deuda
- Sin exposición a otras operaciones del grupo
- La hipoteca grava solo el activo del vehículo
Se sabe qué se financia.
- Participación vinculada a un activo real identificado
- 202 ha, agua y plantación: todo en el balance del SPV
- Cuentas y reporting del vehículo, finca a finca
Cada finca decide.
- Venta, refinanciación o explotación sin afectar a otros vehículos
- Admite combinar hipoteca, crowdfunding y, en su caso, tokenización
- Estructura replicable en futuras fincas del grupo
Un contratiempo en otro proyecto no contamina a Santa Rita — y viceversa: el perímetro de riesgo del inversor es exactamente la finca en la que invierte.
§05 — Financiación · 44/57App digital propia: del campo al panel del inversor.
Toda la operación de la finca se registra en la plataforma tecnológica del grupo: clima, riego, fitosanidad, costes, cosecha y poda. El dato nace en el campo y llega en tiempo real.
Captura
El trabajador reporta como ya habla: un audio, un mensaje o una foto por WhatsApp. Sin formularios ni apps que aprender: la IA transcribe, lee etiquetas y cruza el parte con su parcela.
Estructura
La IA convierte el mensaje en registro del Cuaderno de Campo Digital: tarea, finca, sector, fecha, dosis y horas, con confirmación en un toque y trazabilidad por usuario.
Supervisión
El registro alimenta dashboards y mapas: el capataz revisa la actividad diaria, la dirección ve KPIs y costes por finca y las alertas saltan por sector.
Trabajador: reporta desde el campo · Capataz: valida la actividad diaria · Dirección: planifica campañas y controla costes · Inversor: consulta KPIs, avance y documentación de su SPV en tiempo real.
§05 — Financiación · 45/57Transparencia total para el inversor.
El inversor del SPV accede al mismo sistema con el que se opera la finca: puede saber en tiempo real todo lo que pasa en Santa Rita.
No se prepara una versión «para inversores»: el panel del inversor se alimenta del mismo registro con el que el equipo agronómico opera la finca cada día. Lo que ve la dirección es lo que ve el inversor.
La misma trazabilidad que exige la certificación de carbono es la que recibe el inversor: cada euro invertido es visible, finca a finca, campaña a campaña.
§05 — Financiación · 46/57Fiscalidad: hasta un 50% de vuelta en tu IRPF.
Un incentivo exclusivo para personas físicas y con base máxima de 100.000 € al año —art. 68.1 LIRPF—: hecho a la medida del crowdfunding y del pequeño inversor privado, no del gran capital.
10.000 € invertidos → 5.000 € de deducción en la renta del ejercicio: el capital realmente en riesgo se reduce a la mitad desde el primer año, antes incluso de cobrar el primer interés. Al ser solo para personas físicas y hasta 100.000 €, el incentivo está diseñado exactamente para el perfil del crowdfunding: el Estado co-invierte con el pequeño inversor.
Proyección
financiera.
Ingresos, EBITDA, caja acumulada, deuda y valor patrimonial a 25 años.
§06 — Proyección · 47/57Hipótesis de precio del aceite.
El caso base parte de 4,00 €/kg —el suelo del rango actual del AOVE— y crece al 2,0% anual; el conservador, de 3,60 €/kg con el mismo +2,0% anual.
| Escenario | Precio inicial | CAGR |
|---|---|---|
| Conservador | 3,60 €/kg | 2,0% |
| Base | 4,00 €/kg | 2,0% |
| Optimista | 4,35 €/kg | 2,0% |
AOVE 2026 estabilizado en torno a 4,00–4,35 €/kg, con demanda sólida en el segmento premium. El caso base toma el suelo del rango actual.
§06 — Proyección · 48/57Ingresos agrícolas.
Ingresos desde el primer año y en régimen desde A2, con vecería entre campañas y precio creciente.
§06 — Proyección · 49/57EBITDA pre-financiación.
Resultado operativo antes de intereses y amortizaciones de deuda. Positivo desde el primer año.
§06 — Proyección · 50/57Tesorería acumulada y desapalancamiento.
La deuda baja cada año desde A1; la caja despega cuando el crowdfunding queda devuelto.
| Hito | Valor | Lectura |
|---|---|---|
| A0 | 10,90 M€ | Deuda máxima · a la compra |
| A1 | 0,03 M€ | Valle de caja · se supera sin más financiación |
| A15 | 0,00 M€ | Crowdfunding devuelto |
| A24 | 8,94 M€ | Tesorería final · hipoteca residual 0,40 M€ |
| A25 | 0,00 M€ | Hipoteca cancelada · finca libre de cargas |
§06 — Proyección · 51/57Valor económico generado.
A la caja acumulada se suma lo que no existe en un arrendamiento: la finca en propiedad, con una valoración que puede alcanzar ~18 M€ a 25 años.
| Concepto 25 años | Importe |
|---|---|
| Ingresos agrícolas + PAC | 48,87 M€ |
| EBITDA pre-financiación | 27,74 M€ |
| Compra finca + corredor + AJD | 10,30 M€ |
| Apertura crowdfunding 4% | 0,18 M€ |
| Intereses banco + inversores | 8,73 M€ |
| Principal devuelto hasta A24 | 10,50 M€ |
| Financiación dispuesta · banco + crowd | +10,90 M€ |
| Tesorería acumulada A24 | 8,94 M€ |
§06 — Proyección · 52/57Valor de venta del activo.
Qué valdría la finca según el año de salida: el EBITDA por hectárea crece con el precio del aceite y el valor del activo lo acompaña. El modelo de caja no incluye esta plusvalía.
| Múltiplo | A5 | A10 | A15 | A20 | A24 |
|---|---|---|---|---|---|
| ×10 | 49,8 | 55,2 | 61,1 | 67,6 | 73,3 |
| ×11 | 54,8 | 60,7 | 67,2 | 74,4 | 80,7 |
| ×12 | 59,8 | 66,2 | 73,3 | 81,1 | 88,0 |
Se compra a ~10× el EBITDA normalizado en régimen — el múltiplo bajo del rango. Con el EBITDA/ha subiendo de ~4.900 a ~7.300 €/ha, el mismo mercado sitúa la finca en ~18 M€ en el año 25 — y toda esa plusvalía queda dentro de la SPV.
§06 — Proyección · 53/57Sensibilidad por escenarios.
Tesorería final, devolución del crowdfunding y patrimonio resultante —caja más finca, valorada en ~18 M€ a 25 años— en cada escenario.
| Escenario | Precio | Producción / OPEX | Caja A24 | Crowdfunding devuelto | Patrimonio A24 · con finca ~18 M€ |
|---|---|---|---|---|---|
| Conservador | 3,60 €/kg +2,0% | 10.000 kg/ha · OPEX +2% IPC | 0,20 M€ | Parcial · quedan 3,04 M€ | ~17,8 M€ |
| Base | 4,00 €/kg +2,0% | 10.000 kg/ha · base | 8,94 M€ | A15 | ~26,5 M€ |
| Optimista | 4,35 €/kg +2,0% | 11.000 kg/ha | 17,91 M€ | A10 | ~35,5 M€ |
El caso base ya es prudente: toma el suelo del rango actual de precios y 10.000 kg/ha frente a un potencial de 12.000. En el conservador —3,60 €/kg— la explotación paga OPEX, banco e intereses y amortiza parte del crowdfunding: quedarían ~3,0 M€ vivos más allá de A24 y el tramo A1–A19 exigiría una línea de circulante de hasta ~0,9 M€, con la finca en el balance sosteniendo un patrimonio de ~17,8 M€. En el optimista, el crowdfunding se devuelve en A10.
Riesgos y
próximos pasos.
Qué debe cerrarse antes de la inversión definitiva.
§07 — Riesgos · 54/57Riesgos principales y mitigantes.
Todo proyecto convive con riesgos: así se acotan y mitigan en Santa Rita.
| Riesgo | Impacto | Mitigante |
|---|---|---|
| Precio del aceite bajo | Menor ingreso por kg | Caso base en el suelo del rango (4,00 €/kg) · calidad AOVE Arbequina con demanda premium |
| Vecería / clima | Cosechas irregulares | Arbequina de baja alternancia + regadío garantizado 3.500 m³/ha |
| Dotación hídrica | Estrés hídrico en sequía | Licencia oficial · CR Ntra. Sra. de los Dolores · Río Guadalquivir |
| Curva de entrada real | A1–A2 por debajo del plan | Primera cosecha ya contrastada (700 t · 18%) y dirección agronómica especializada |
| Tipos de interés | Mayor coste financiero | Hipoteca modelizada a tipo fijo del 4% · cuota constante |
| Estado real del activo | Desviaciones sobre lo declarado | Due diligence técnica, legal e hídrica previa al cierre · cubierta por el colchón inicial |
§07 — Riesgos · 55/57Hoja de ruta.
El objetivo es cerrar la compra antes de la recolección para capturar la primera cosecha completa.
01 · Due diligence
- DD técnica: plantación, riego, aperos y naves
- DD legal: titularidad, cargas, concesión de agua y PAC
- Verificación de superficie SIGPAC
- Aforo de la cosecha en curso
02 · Legal y financiación
- Constitución del vehículo (SPV)
- Firma de la hipoteca · 6,50 M€ al 4%
- Campaña de crowdfunding · 4,40 M€ desde 250 €
- Contrato de gestión agronómica
03 · Toma de posesión
- Compraventa y entrega de la finca
- Plan de recolección de la primera cosecha · 700 t
- Presupuesto operativo A0–A1
- Reporte periódico a inversores
Anexo · 56/57Anexo · supuestos del modelo.
Bases de cálculo utilizadas en la presentación, actualizadas para inversores.
Aviso legal · 57/57Aviso legal.
Este documento es informativo y no constituye una oferta ni una recomendación de inversión.
01 · Naturaleza del documento
- Carácter meramente informativo
- No constituye oferta, solicitud ni recomendación de inversión
- Nada de su contenido debe interpretarse como asesoramiento financiero, fiscal o legal
- Información realizada a la fecha de publicación y sujeta a modificaciones
02 · Proyecciones
- Basadas en estimaciones e hipótesis del equipo promotor
- Los resultados reales pueden diferir sustancialmente de lo proyectado
- No se garantiza la exactitud ni la integridad de la información
- No se aceptará responsabilidad por el uso de este documento
03 · Riesgos y confidencialidad
- Invertir implica riesgos: pérdida parcial o total del capital invertido
- Inversión ilíquida y no garantizada
- Rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras
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